Question 1

佔用騎樓及於樓梯間、防空避難室推放雜物時如何處理？

Accepted Answer

答：
 　　根據公寓大廈管理條例第７條第１項第２款之規定：騎樓不得獨立使用供做專有部份，因此一樓的區分所有權人是無權在騎樓上擺設麵攤或遊樂器等。區分所有權人對專有部份之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利之行為。（公寓大廈管理條例第５條）

住戶應依使用執照所記載用途及規約使用專有部份、約定專用部份，不得擅自變更，住戶違反前項規定，管理負責人或管委會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。（公寓大廈管理條例第１５條）管委會應依前３條規定辦理，可向縣市政府提出檢舉，要求派員拆除住戶所加蓋之違章建築，並可請警察機關取締擺設在騎樓之麵攤及遊樂器。

Question 2

何謂大公、小公及公設比？

Accepted Answer

答：
 　　購屋時所買的購屋坪數通常為主建物、附屬建物及公共設施面積之總和。主建物就是室內面積，附屬建物為使用執照竣工平面圖上所註明的平台、陽台、屋簷或雨遮部份，都是屬於附屬建物，主建物加上附屬建物即為一般所稱的私有面積或專有部份。而公共設施在一般房屋銷售上所謂的『大公』、『小公』，在法令上並無此名詞，法令上均稱之為『公共設施』，依據公寓大廈管理條例第三條第四款、第五款所規定的『公共使用範圍』、與第三條第六款規定的『約定共用範圍』，即所謂的『公共設施範圍』；走廊、樓梯、門聽、升降機房、法定防空避難室、法定停車空間、水箱、蓄水池、電梯、水塔、變電室及其他經起造人與契約所有權人同意協議為共同部份者，都稱為公共設施的項目。
 　
但一般在房市交易過程中，習慣上銷售人員會將上述公共設施中的當層樓梯間、電梯間、走道稱為『小公』，其他住戶共同使用的其他公設如一樓門廳、屋頂突出物、台電配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施，則稱為『大公』。至於各住戶公共設施的分攤計算方式，在尚未有明確法令條文規範下，公設分攤方式往往會讓購屋人莫衷一是，因此，自８５年２月起公平會規範，建築投資業者在房地產買賣契約書中，應載明各共有人所分配公共設施的項目、面積或比例。購屋人在與建商簽訂買賣契約時，可要求建商在契約書中詳細列舉公設所含的項目、並載明公設分攤的計算方式、以及各戶持分總表。能清楚得知所購房屋公設的分配方式，避免日後房屋完工後，發現室內面積與實際面積差距過大，需和建商爭議不休的情形。

公設比=公共設施面積/銷售面積(主建物、附屬建物及公共設施面積之總和)公設比應為多少才合理？
５樓公寓公設比約為１０％～１２％
７樓以上華廈約為１２％～１５％
１２樓以上大樓則為１５％～２０％
開放空間大樓的公設比則約為３０％～４０％

但建商的規劃與個案訴求重點不同時，公設比也有不同的水準，例如強調休閒生活機能者，公設比可能會比一般住宅個案高，消費者在購屋時也應列入變動因素當中，並非每個個案的公設比均會在上述的範圍當中。

Question 3

樓地板可以打通嗎？

Accepted Answer

答：
 　　樓板跟牆壁不一樣，有一些牆壁只做隔間牆使用，沒有承重的功能，所以不會影響結構。不過樓地板就不同了，它是負責承重的結構，將樓板上的載重傳遞到樑，樑再傳遞到柱，柱再傳遞到基礎。如果破壞了樓板結構，是會影響整體結構的，也因為這個破壞，改變了整個結構系統，假使地震來了，這個被敲毀的部位，就容易形成應力集中而產生破壞。假使你照原狀復原，那也是沒有用的，因為你的鋼筋搭接已經沒有延續，應力已經沒辦法傳遞，這就跟汽車板金一樣，板金後的那一塊地方，永遠是生鏽與漏水的起源頭，建築結構已是如此，而且一旦破壞，就沒有機會復原。或許有些人或說可以利用植筋續接鋼筋，或者是把原來的洞挖的更大露出鋼筋來搭接，不過基本上這些方法，都是亡羊補牢而且效果有限，而且一打一補之下，那部位的結構也會因此受到許多作用力，而產生破壞。再者，你不能保證營造廠或建商，都一定按圖施工沒偷工減料，倘若體質就不好的一棟建築物，再加上你這麼東挖西捕的你能想像這個結構強度嗎?!所以奉勸不要任意改變房屋結構。

Question 4

公寓大廈裝修破壞結構重罰？

Accepted Answer

答：
 
民眾今後任意違規加裝鐵鋁門窗將開罰！立法院通過「公寓大廈管理條例部分條文修正案」，公寓大廈加裝安全防盜或美觀設備都須依法辦理，或受管委會的決議規範；住戶若改建裝修也不得破壞主建物之構造，否則將遭連續、每次臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。此外，到處可見的大哥大基地台，也需經該樓層全體住戶及所有權人會議同意後才得裝置。

在公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分的防空避難設備上，凡安全防盜或美觀上的改建、裝設鐵鋁門窗，甚至放置廣告物，都必須依法規辦理。
 
除法令規範外，公寓大廈或社區如果自行「從嚴規定」，經向直轄市、縣市政府報備有案後，就受該規約限制；違規住戶如不聽從制止，管委會可強制恢復原狀，費用由該住戶負擔。

案例：

台北市東區「東興大樓」，因為位於一樓的第一銀行在裝修過程中，擅自變更建物主要結構，被認為與大樓在九二一地震倒塌有關，這次修法增訂，住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物的主要構造。住戶違反這項規定時，新法規定，管理負責人或管理委員會「應」予制止或按規約處理，經制止不遵從者，得報請主管機關處理，主管機關可處四萬以上二十萬元以下罰款，限期不改善者，得連續處罰。 　　而且這項違規若是供營業使用，且因而致人於死者，其住戶處一年以上七年以下有期徒刑，得併科罰金一百萬元以上五百萬元以下；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科五十萬元以上兩百五十萬元以下罰金。

公寓大廈共用的公共設施包括擋土牆、消防設備等部份，不管是因風災或水患造成的損害，地方政府都應視情況給予維持、修繕上的費用補助。而在公共基金部份，過去由於建商屢屢發生負債倒閉，連帶產生積欠費用的糾紛；新法則規定，建商在申請大樓使用執照時，就應提出繳交縣市政府公庫的代收證明，等管委會成立並完成報備後，直接由公庫代為撥付。

常见问题解答

佔用騎樓及於樓梯間、防空避難室推放雜物時如何處理？

何謂大公、小公及公設比？

樓地板可以打通嗎？

公寓大廈裝修破壞結構重罰？